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详解房地产基础知识之法律常识篇!

八周岁以下的未成年人及不能辨认自己行为的成年人,视为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由第三人和行为人负连带责任。违约责任又称违反合同的民事责任,是指合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担的责任。违约责任的承担方式主要有继续履行、赔偿损失、支付违约金和定金罚则。据此,对于已婚业主出售其名下“单独所有”的房屋,必须核实房屋是否其婚前取得。

房产法律知识

房产法律知识

大家好,今天给大家聊聊房地产的基础知识,由于知识面很广,所以分开为大家一一讲解,今天就为大家讲述房地产基础知识当中的法律常识,接下来的篇幅里详细的涵盖了房地产当中碰到的法律常识,如果有需要的可以收藏哦,喜欢我的就关注我吧。

民事行为能力

1.民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的?

十八周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人

十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人

八周岁以下的未成年人及不能辨认自己行为的成年人,视为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为

八周岁以上的未成年人,视为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为

代理

1.代理的种类有哪些?

根据代理权产生的原因的不同,我国《民法总则》第 163 条规定:“代理包括委托代理和法定代理。”

委托代理:按照被代理人的委托行使代理权

法定代理:按照法律的规定行使代理权

2.无代理权、超越代理权或代理权终止后,被代理人与代理人之间的民事责任如何承担?

无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意

代理人不履行职责而给被代理人造成损害的,应当承担民事责任

代理人和第三人串通,损害被代理人的利益的,由代理人和第三人负连带责任

第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由第三人和行为人负连带责任

3.什么情况下,代理人的代理权失效?

代理期间届满或者代理事务完成

委托人取消委托或者代理人辞去委托

代理人死亡

代理人丧失民事行为能力

作为被代理人或者代理人的法人终止(委托人或委托机构,主体灭失)

定金

1.定金的设立有哪些标准?

定金应当以书面形式约定

定金合同从实际支付定金之日起生效

定金的设立必须以主合同的存在为前提

定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同总价的 20%

2.“定金”和“订金”的区别是什么?

定金属于法律用语,是一种对债权的担保款,并应以书面形式约定。根据《合同法》、《担保法》的规定,适用于定金罚则

订金不是法律用语,通常被理解为预付款。无论卖方违约还是买方违约,收取订金的一方都应如数退还。与订金类似的还有押金、订约金、保证金、意向金、诚意金、担保金、留置金,若未书面约定定金性质的,法院通常不予支持

违约责任

1.什么是违约责任?

违约责任又称违反合同的民事责任,是指合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所应承担的责任。

2.违约责任的承担方式有哪些?

违约责任的承担方式主要有继续履行、赔偿损失、支付违约金和定金罚则。

【继续履行】:继续履行也称为强制继续履行、依约履行、实际履行,是指在一方违反合同时,另一方有权要求其按照合同约定继续履行。其构成要件包括:

1) 存在违约行为;

2) 必须有守约方请求违约方继续履行合同的行为;

3) 必须是违约方能够继续履行合同。

【赔偿损失】:也称为违约损害赔偿,是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失,依照法律规定或按照合同约定应承担赔偿损失的责任。违约损害赔偿的范围以守约方的实际损失为限。目的:在于使守约方获得的赔偿额相当于在合同正常履行的情况下所能获得的利益

【支付违约金】:是指当事人在合同中约定,在一方违约时向对方支付一定数额的金钱。违约金及其数额是由当事人预先协商确定的,若当事人在合同中没有约定违约金,则不产生违约金的责任方式。效力:

1) 合同中的违约金条款具有从合同的性质,它以主合同的存在为条件,主合同不成立、无效或被撤销时,违约金条款便不能发生效力;

2) 约定的违约金低于造成的损失的,守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;

3) 约定的违约金过分高于造成的损失的,违约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

【定金罚则】:当一方违约时,给付定金方不履行合同义务的,无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的,双倍返还定金。效力:

1) 当事人既约定违约金又约定定金的,当一方违约时:对方可以在定金条款和违约金条款两者中选择之一适用;

2) 当事人既约定定金条款又有实际损失时:定金责任不以实际发生的损害为前提,定金责任的承担也不能替代赔偿损失,因此应分别适用定金责任和赔偿损失的责任,两者同时执行。其总值超过标的物价金总和的,人民法院应酌减数额;

3) 选择定金罚则时,以定金实际支付的金额为准且不超过标的物售价的 20%。

《婚姻法》

1.夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,哪些归夫妻共同所有?

工资、奖金

生产、经营的收益

知识产权的收益

继承或赠与所得的财产(遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外)

其他应当归共同所有的财产

夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权

2.有哪些财产,应视为夫妻一方的财产?

一方的婚前财产

一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用

遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产

一方专用的生活用品

其他应当归一方的财产

注:夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。

3.房产为夫妻一方所有的情形有哪些?

根据《婚姻法》,为夫妻一方所有的房产包括:

一方的婚前房产

1) 婚前房产是指一方于婚姻登记前,以现金或支付首付款的方式,购入并登记于自己一人名下的房产;

2) 购入新商品房时,其合同备案日期,早于婚姻登记日期,则为婚前个人房产;

3) 购入存量房时,其产证登记日期,早于婚姻登记日期,则为婚前房产;

4) 如婚姻登记后,配偶对房产有共同还贷行为,其属于债权关系,对于房产的物权并无拥有权。

遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产

婚后由一方父母出资,登记在出资人子女个人名下,认定为个人财产

注:对于上述房产的所有权,若夫妻双方没有书面约定或书面约定不明确的,应推定为夫妻一方所有。

例:李女士在与王先生结婚之前购入了一套住房,若婚后双方对该住房没有书面约定为夫妻共同所有或书面约定不明确的,则该住房归李女士所有。据此,对于已婚业主出售其名下“单独所有”的房屋,必须核实房屋是否其婚前取得。

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