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租赁物为违法建筑是否影响租赁合同的效力

内容提要:原告北京市通州京航化工厂 被告赵长江 [案情]: 2003年9月18日,原告北京市通州京航化工厂(以下简称原告)与被告赵长江(被告赵长江系个体工商户,北京市通州区老兵汽车电器修理部业主,以下简称老兵汽修)签订《租房协议书》约定,原告将座落在


原告北京市通州京航化工厂
被告赵长江

[案情]:

2003年9月18日,原告北京市通州京航化工厂(以下简称原告)与被告赵长江(被告赵长江系个体工商户,北京市通州区老兵汽车电器修理部业主,以下简称老兵汽修)签订《租房协议书》约定,原告将座落在北京市通州京航化工厂临街门面房八间租给被告使用;租期自2003年9月1日起至2008年8月31日止;每年租金18 000元,租金每半年付一次,每次付款提前15天;水电费由被告自付;被告要对房屋进行改造或搭建房屋,必须通过原告同意;被告期满未支付租金,原告有权单方面解除合同并收回房屋,按期付清房款,原告不得无故收回房屋。协议签订后,原告如约将房屋交付被告使用。被告承租该房后,其中大门东侧四间用于经营老兵汽修,大门西侧四间用于经营北京市梨园兴海小吃店(以下简称小吃店,小吃店系个体工商户,业主为被告之妻张海英),原告对此未提出异议。

被告承租房屋后,经原告同意,在紧邻其承租的东侧四间门面房的南侧自行搭建了修车棚及棚内的简易房三间、在东侧四间门面房的东数第一间房屋的北面自行搭建一间简易房、在其承租的西侧四间门面房东数第一间的东墙外自行搭建一间简易房;2005年7月,被告在其承租的东侧四间门面房屋西数第一间的西侧墙体上开门通行。2004年5月,原告与被告口头约定,将被告已承租的西侧房屋的南侧两间也租赁给被告使用,月租金100元。该租赁房屋的实际供电人系北京上营农场。2005年4月5日,被告向原告最后交纳了自2005年3月1日起至2005年8月31日止的上述十间房屋的租金9600元。2005年9月1日之后,被告未再向原告交纳房屋租金。故原告诉至法院,要求解除原告与被告签订的《租房协议书》;要求被告将原告东侧房屋墙体恢复原状;要求被告给付拖欠原告的电费3107.25元、水费300元;要求被告承担自2005年9月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费,每天按53元计算;要求被告承担本案的诉讼费。在庭审过程中,被告称原告房屋系建设在北京上营农场的二亩半耕地上,原告至今对该房没有合法的产权手续,该房屋系违章建筑,该租赁合同属于无效合同。

[判决结果]

通州区人民法院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。根据查明的事实,原告与被告在合同中明确约定,若被告期满未支付租金,原告有权解除合同并收回房屋,现被告未按期交纳2005年9月1日之后的房屋租金,原告享有合同解除权的条件成就,故原告要求解除与被告签订的《租房协议书》、要求被告腾退房屋并承担自2005年9月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费,占用费按房租标准进行计算的诉讼请求,理由正当,本院予以支持;原告、被告在合同中未明确约定原告具有为被告供电、供水的义务,仅约定水电费由被告自付,且事实上,被告所租赁房屋的实际供电人系案外人北京上营农场,故原告要求被告给付拖欠水费、电费的诉讼请求,依据不足,本院不予支持;被告称原告自2005年1月起停止供电,致使其所租赁房屋内停电、停水无法正常经营,故在原告同意的情况下其未继续交纳2005年9月之后房租的辩解意见,因依据不足,本院不予采信;原告在诉讼期间,自行放弃要求被告将东侧四间房屋西侧墙体恢复原状的诉讼请求,本院对此不持异议;原告、被告在签订《租房协议书》时未就租赁物添附问题进行约定,事后双方亦未就此达成一致,故对被告承租房屋后,搭建的房屋应由其自行拆除为宜。故判决如下:一、解除原告北京市通州京航化工厂与被告赵长江签订的《租房协议书》;二、被告赵长江将其承租的位于原告北京市通州京航化工厂大门东西两侧的八间门面房及西侧四间门面房的南侧的两间房屋(以上共计十间房屋)腾退给原告北京市通州京航化工厂,于本判决生效之日起三十日执行清;三、被告赵长江给付原告北京市通州京航化工厂自二00五年九月一日起至实际腾退房屋之日止的租金,租金以年租金一万九千二百元的标准计算,于本判决生效之日起十五日内执行清;四、被告赵长江自行拆除其在原告北京市通州京航化工厂东侧四间门面房南侧搭建的修车棚及棚内简易房三间、在东侧四间门面房的东数第一间房屋北面搭建的简易房一间及其在西侧四间门面房东数第一间房屋的东墙外搭建的简易房一间,于本判决生效之日起三十日内执行清;五、驳回原告北京市通州京航化工厂的其他诉讼请求。

[评析]:

本案主要的争议焦点是租赁物为建筑在耕地上的违法建筑是否影响租赁合同的效力?在审理过程中,存在两种不同意见:一种意见认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效,我国法律禁止非法占用耕地建造房屋,故建筑在耕地上的建筑物属非法建筑,出租非法建筑属违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效;另一种意见认为,应当区分非法建筑行为和出租行为,建筑行为违法属于行政法规范的范畴,其应受到行政法的制裁;出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为,其效力不受建筑行为的影响,故租赁物为非法建筑不影响租赁合同的效力,本案亦无其他影响合同效力的因素,故租赁合同应为有效。

笔者同意第二种意见,理由是:

(一)占用耕地建筑房屋的行为与将建筑物进行出租的租赁行为是两种相互独立的、不同性质的行为。法律效果的发生是在法律规范适用于法律事实的结果。能够引起一定法律关系产生、变更、消灭的事实称为法律事实,法律事实分为行为、事件和状态。根据是否以当事人的意思表示为要素,行为可以分为事实行为和法律行为。所谓事实行为,指法律效果的发生不以当事人的意思表示为要素的行为。而法律行为指以意思表示为要素,并依意思表示的内容发生法律效果的行为。二者的区别是事实行为的法律效果是法律所强制性规定的,不以当事人的意志为转移;而法律行为体现了法律对当事人意思自治的尊重,是法律对当事人所欲追求的法律效果的确认。占用耕地建造房屋的行为属于事实行为,不包含当事人的意思表示,其法律效果是法律所赋予的,不是根据当事人的意思表示决定的;而出租房屋的行为属于法律行为,是当事人通过签订租赁合同,明确自己所追求的法律效果的行为,在不存在法律所规定的影响合同效力因素的情况下,法律确认其法律效力,赋予当事人通过订立合同所欲追求的法律效果。可见,非法占用耕地建筑房屋和出租该房屋是两个相互独立的、性质不同的法律行为。

(二)占用耕地建筑房屋的行为属于土地管理法禁止的违法行为,应受到相应行政处罚甚至追究刑事责任,但其民事法律效果为建筑人取得建筑物所有权。我国土地管理法第36条规定,“非农业建设必须节约使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地;可以利用劣地的,不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”

第44条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”。第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”上述属于强制性规定,违反该规定会产生相应的法律后果:土地管理法第74条规定:“违反本法规定,占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件的,或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”第83条规定:“ 依照本法规定,责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的,建设单位或者个人必须立即停止施工,自行拆除;对继续施工的,作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的,可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内,向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的,由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行,费用由违法者承担”。根据上述规定,在未经允许占用耕地建房的行为应属违反土地管理法的行为,应受到相应的行政处罚。情节严重的,追究刑事责任。但是,也应当看到,土地管理法所规范的只是占用耕地进行建房的行为,对于已经占用耕地进行建造了的房屋,应由行政执法机关责令拆除,但并未对已经建造,但尚未拆除的房屋是否可以使用(包括出租)做出禁止性规定。同时,根据民法相关理论,所有权的取得分为原始取得和继受取得,建造属于事实行为,是建筑物所有权原始取得的方式之一,不取决于其他民事主体的权利,一旦建造完成,建造人即取得所有权。所以,尽管违法建筑的行为人根据行政法要受到行政处罚,但在民法上其仍然是违法建筑的所有权人。

(三)出租占用耕地建造的违法建筑物的行为应根据民事法律行为的有效要件判断其效力,现行法律、行政法规无相关禁止性的规定,故该出租行为应为有效。根据我国合同法的规定,违法法律、行政法规强制性规定的行为无效。综观我国现行法律、行政法规,土地管理法仅对占用耕地进行违法建筑的行为做了禁止性的规定,而并未对已经建筑的违法建筑的使用做出禁止性规定,其他法律、法规也无相关禁止性规定,故以建筑在耕地上的违法建筑为标的不影响租赁合同的效力,在无其他影响租赁合同效力因素的情况下,该租赁合同应当认定为有效。

(作者单位:北京市通州区人民法院)


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